Estos mapas muestran exactamente dónde San Francisco puede construir 60,000 casas nuevas
San Francisco debe demostrar legalmente que tiene espacio para al menos 82,000 viviendas más durante los próximos ocho años.
Pero por ahora, los urbanistas solo pueden determinar
59,578 es posible
Viviendas nuevas en San Francisco dadas las condiciones económicas y de zonificación actuales. Eso significa que incluso en el mejor de los casos, con cientos de apartamentos existentes obteniendo nuevas unidades, cada lote baldío desarrollado y cada proyecto importante construido, la ciudad aún estaría 10,000 unidades por debajo de su objetivo mínimo. Y faltan 34,000 para el objetivo “objetivo” de más de 93,500 hogares para cumplir con el 115% del mínimo requerido por el estado.
Además, según James Pappas, planificador jefe del Departamento de Planificación de San Francisco, incluso el mejor escenario débil de la ciudad parece menos probable a medida que se acerca una recesión.
“Hicimos todo lo posible para evaluar con precisión y realismo lo que era posible”, dijo Pappas a The Chronicle. “Pero en este momento estamos en un punto bajo en el desarrollo, por lo que necesitamos ver un cambio para que esos números se materialicen”.
Los números provienen de un informe que la ciudad debe presentar a los reguladores estatales cada ocho años para mostrar cómo planea cumplir con los objetivos de construcción de viviendas exigidos por el estado como parte de su Evaluación de necesidades de vivienda. RNA). Para el informe, la Comisión de Planificación de San Francisco está inspeccionando la ciudad en busca de ubicaciones que podrían albergar nuevas viviendas o donde cree que se construirán viviendas para 2030.
Para alcanzar el objetivo mínimo de 82.000 viviendas, los planificadores de San Francisco contaron dos “canastas” principales de sitios futuros. El más grande es el Proyecto de desarrollo residencial, que incluye todos los nuevos proyectos de vivienda actualmente en construcción o que probablemente se construyan en los próximos ocho años.
El siguiente mapa muestra todos los proyectos en este pipeline que crearán un total de 44,408 nuevas unidades.
Esta cartera incluye acuerdos de desarrollo, o DA, que son acuerdos entre el gobierno y desarrolladores privados para construir grandes proyectos residenciales o comerciales. La ciudad permite que un desarrollador construya un gran proyecto y, a cambio, el desarrollador promete hacer que cierta parte sea asequible o agregar espacios públicos como parques a sus proyectos. La tubería también incluye “proyectos de tubería no DA”, que son todos los demás desarrollos residenciales en la ciudad que no se rigen por un acuerdo de desarrollo.
La segunda canasta principal de nuevas viviendas potenciales son los “lotes baldíos o subutilizados”. Debido a que San Francisco tiene muy pocos terrenos baldíos para el desarrollo residencial, la mayoría de los sitios son lo que los planificadores creen que son áreas “infrautilizadas”, y se podrían construir más viviendas si se quitaran los bloques de construcción.
El siguiente mapa muestra los sitios en esta cesta. Según la versión actual del informe, si se construye en cada sitio, esto podría generar 11,290 unidades.
El elemento de vivienda de la ciudad también incluye una tercera categoría de 3880 viviendas potenciales que podrían construirse en los próximos ocho años y que “no son específicas del sitio”, incluso si la ciudad cambia su zonificación. En San Francisco, estas son las casas que se construirían si hubiera cambios de zonificación en la próspera mitad occidental de la ciudad, que en su mayoría está dividida en zonas para viviendas unifamiliares. También incluye la estimación de la ciudad de cuántas unidades de vivienda accesoria (ADU) se podrían construir, propiedades de alquiler u hoteles que la ciudad podría adquirir y convertir en viviendas asequibles permanentes durante los próximos ocho años.
Aunque las ciudades de California han estado obligadas a presentar informes de RHNA durante más de 50 años, en la mayoría de los casos, los reguladores estatales no los han hecho cumplir estrictamente.
“Las ciudades solo enviaban mapas y sabían que nadie los miraría. Nadie revisa los sitios. Nadie regresa y está seguro de que se construyó algo sobre ellos”, dijo Matthew Lewis, portavoz del grupo de vivienda California YIMBY.
le dijo previamente a The Chronicle.
Pero después de las fuertes críticas del gobernador Gavin Newsom y las organizaciones YIMBY a favor del desarrollo, este ciclo de RHNA se ha vuelto más difícil. Los reguladores toman medidas enérgicas cuando las ciudades ofrecen viviendas en lugares que son claramente imposibles, como cementerios y escuelas primarias. En el Área de la Bahía, cuyas ciudades deben construir un total de unas 441.000 viviendas,
se negó a los reguladores
18 de 19 proyectos de elementos de vivienda primaria; sólo se aprobó el proyecto de la ciudad de Alameda.
Las ciudades deben presentar sus Elementos de vivienda finales para fines de enero del próximo año, incluida la rezonificación de suficientes terrenos para 2026 para acomodar los 34,000 apartamentos adicionales que creen que pueden construir ahora y que actualmente no pueden encontrar. Si esos planes aún no cumplen con los estándares de los reguladores de vivienda, o si la ciudad no cumple con las promesas de rezonificación dentro de los próximos tres años, la ciudad podría perder los fondos estatales para el desarrollo o el control sobre dónde y qué tipo de vivienda se construye.
El 15 de diciembre a la 1 p. m., la ciudad realizará una audiencia pública sobre si acepta la versión final del Elemento de Vivienda. La reunión puede ser presencial
en la oficina del alcaldeo por
llamada o videoconferencia
en.
Suse Neilson y Harsha Devulapalli son redactoras del San Francisco Chronicle. Correo electrónico: susan.neilson@sfchronicle.com, sriharsha.devulapalli@sfchronicle.com.
